Syarat pecah lot berbeza mengikut negeri dan pihak berkuasa tempatan (PBT). Ramai permohonan ditolak hanya kerana tidak mematuhi keluasan minimum, frontage jalan, atau garis bangunan yang ditetapkan.

Dalam artikel ini, anda akan lihat syarat minimum paling penting yang perlu dipatuhi jika mahu pecah lot untuk pembangunan rumah, penjualan lot bungalow, atau pembahagian tanah keluarga.

Ringkasan Cepat (Featured Snippet Ready)

Syarat minimum pecah lot biasanya melibatkan:
(1) keluasan minimum lot (contoh Selangor 4,000–5,000 kps),
(2) lebar frontage minimum 40–50 kaki,
(3) akses jalan berstatus awam,
(4) garis bangunan depan 20 kaki, sisi 10 kaki, belakang 10–20 kaki, dan
(5) zoning tanah mesti sesuai untuk pembangunan.

Setiap negeri seperti Selangor, WP Kuala Lumpur, Johor dan Negeri Sembilan mempunyai variasi syarat tersendiri.

1. Syarat Minimum Pecah Lot Tanah Mengikut Negeri di Malaysia

Berikut ialah ringkasan syarat minimum yang paling biasa digunakan oleh negeri & PBT.

📍 Selangor (MBPJ, MBSA, MPKL, MDKS, MPS, MPSJ)

Keluasan minimum lot:

• 4,000 – 5,000 kps untuk lot bangunan biasa

• Sesetengah PBT boleh benarkan minimum 3,200 kps bergantung zoning

Frontage minimum:

• 40 – 50 kaki

• Akses mesti jalan awam (rezab 20–40 kaki)

Garis bangunan:

• Depan: 20 kaki

• Sisi: 10 kaki

• Belakang: 10–20 kaki

Zoning:

• Tanah mesti zon Perumahan / Bangunan

📍 Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (DBKL)

DBKL menggunakan Kuala Lumpur City Plan (KLCP).

Keluasan minimum lot:

• Tiada angka standard tetap

• Bergantung kepada Residential Density Zone

Frontage minimum:

• Minimum 40 kaki

Garis bangunan:

• Depan: 20 kaki

• Sisi: 10 kaki

• Belakang: 10–20 kaki mengikut kategori rumah

Catatan:

Pecah lot di Kuala Lumpur lebih ketat kerana memerlukan planning compliance.

📍 Negeri Sembilan (Seremban, Nilai, Port Dickson)

Keluasan minimum lot:

• 3,200 – 4,500 kps

Frontage minimum:

• 40 kaki

Garis bangunan:

• Depan 20 kaki

• Sisi 10 kaki

📍 Johor (MBJB, MPJBT, MPPG)

Keluasan minimum lot:

• 5,000 kps (kawasan bandar)

• 3,200 kps (kawasan pinggir bandar)

Frontage minimum:

• 40–50 kaki

Zoning:

• Sangat ketat di Johor — zoning mesti jelas sebelum pecah lot.

📍 Perak

Keluasan minimum lot:

• 3,500 – 4,500 kps

Garis bangunan:

• Depan 20 kaki

• Sisi 10 kaki

📍 Pulau Pinang

(H3)

Keluasan minimum lot:

• Minimum 3,000 kps untuk kawasan bandar

• 4,000 kps ke atas untuk tanah suburban

Frontage:

• 40 kaki minimum

2. Syarat Jalan (Access Road) — Faktor Paling Penting Dalam Pecah Lot

Ramai permohonan gagal kerana jalan tidak menepati standard.

✔ Jalan mesti rezab awam (bukan persendirian)

✔ Lebar rezab:

• 20 kaki untuk lot 1 rumah

• 30–40 kaki untuk perumahan 10–50 unit

• 50 kaki jika melibatkan pembinaan jalan baharu

✔ Lebar minimum lot mesti menghadap jalan

PBT tidak benarkan lot “belakang rumah” tanpa akses.

3. Syarat Garis Bangunan (Building Setback)

Garis bangunan menentukan bentuk & saiz minimum lot.

Standard biasa Malaysia:

• Depan: 20 kaki

• Sisi: 10 kaki

• Belakang: 10–20 kaki

Jika lot terlalu kecil, garis bangunan menyebabkan tiada ruang bina rumah → PBT tolak.

4. Syarat Bentuk Lot (Shape Requirements)

Lot mesti:

✔ berbentuk segi empat yang praktikal
✔ tidak terlalu panjang & sempit
✔ bukan bentuk “L” ekstrem
✔ cukup luas untuk rumah + setback

Jika lot pelik atau sukar bina rumah → permohonan tidak diluluskan.

5. Syarat Utiliti (TNB, Air, IWK)

Sebelum pecah lot disahkan, utiliti mesti memberi sokongan:

✔ TNB — tiang elektrik & jarak keselamatan

✔ Air Selangor / SAJ — tekanan air mencukupi

✔ IWK — sambungan system sedia ada / tangki septik

Tanpa sokongan utiliti, pecah lot tidak boleh diteruskan.

6. Syarat Zoning Tanah

Zoning menentukan sama ada pecah lot dibenarkan.

Zoning yang dibenarkan:

✔ Residential (Perumahan)
✔ Building (Bangunan)

Zoning yang susah / tidak dibenarkan:

❌ Pertanian (melainkan tukar syarat)
❌ Rizab
❌ Tanah Perindustrian (bergantung lokasi)
❌ Kawasan hijau (Green zone)

Jika zoning tidak sesuai → pecah lot automatik gagal.

7. Syarat Density (Kepadatan Perumahan)

Density menentukan jumlah rumah dibenarkan di atas tanah tersebut.

Contoh:

• 10 unit / ekar (low density)

• 20 unit / ekar (medium density)

• 30+ unit / ekar (high density)

Jika developer mahu pecah 20 lot pada tanah density 10 → PBT tolak.

Jadual Ringkas Syarat Minimum Pecah Lot (Malaysia 2025)

Kesimpulan: Syarat Minimum Pecah Lot Mempengaruhi Kelulusan & Kos

Memahami syarat minimum ini membantu anda:

✔ Merancang pecah lot dengan lebih tepat
✔ Menjimatkan masa submission
✔ Mengelakkan pindaan pelan yang mahal
✔ Memastikan projek mudah diluluskan oleh PBT
✔ Menentukan feasibility projek perumahan kecil

Jika syarat tidak dipatuhi → pecah lot pasti gagal.