Developer kecil (10–50 unit) adalah segmen paling berkembang di Malaysia. Namun, ramai projek gagal bermula kerana tidak tahu proses pecah lot yang betul, syarat PBT, atau urutan teknikal pembangunan.

Dalam artikel ini, anda akan belajar proses pecah lot untuk projek perumahan kecil secara profesional, sama seperti yang digunakan oleh arkitek dan konsultan pembangunan untuk mendapatkan kelulusan lebih cepat.

Ringkasan Cepat (Featured Snippet Ready)

Pecah lot untuk projek perumahan kecil melibatkan 6 langkah utama: 

(1) Semakan feasibility tanah,
(2) Sediakan pelan susun atur oleh arkitek,
(3) Pengesahan utiliti (TNB, IWK, SYABAS),
(4) Permohonan kebenaran merancang PBT,
(5) Pecah lot melalui Pejabat Tanah, dan
(6) Pengeluaran geran individu.
Proses biasa mengambil 6–18 bulan bergantung kepada negeri dan kompleksiti projek.

Siapa Developer Kecil Yang Perlu Pecah Lot?

Pecah lot diperlukan apabila projek melibatkan:

✔ Rumah banglo lot individu (10–50 unit)
✔ Rumah 1 tingkat / 2 tingkat untuk penjualan individu
✔ Perumahan kampung moden (kampung lot)
✔ Perumahan kos sederhana kecil
✔ Pocket development di kawasan pinggir bandar

Jika rumah dijual dengan geran individu, pecah lot wajib disiapkan.

Step-by-Step: Proses Pecah Lot Untuk Projek 10–50 Unit

Ini proses sebenar yang developer gunakan untuk mempercepatkan kelulusan.

1. Buat Feasibility Study & Semakan Awal Tanah

Sebelum keluarkan kos besar, semak perkara berikut:

✔ Zoning tanah

Adakah kawasan dibenarkan untuk perumahan?

✔ Density maksimum

Contoh: 10 unit / ekar, 20 unit / ekar (ikut negeri).

✔ Akses jalan

Perlu jalan masuk minimum 40 kaki untuk pembangunan.

✔ Topografi tanah

Batu, tanah tinggi, paya → kos naik.

✔ Sambungan utiliti

TNB, SYABAS, IWK mesti confirm boleh supply.

Feasibility yang baik menentukan sama ada projek untung atau rugi.

2. Arkitek Sediakan Pelan Susun Atur (Layout Plan)

Ini bahagian paling penting dan PBT sangat tegas.

Pelan mesti menunjukkan:

• lokasi dan saiz setiap lot rumah

• rezab jalan (20–40 kaki mengikut kategori)

• laluan TNB, IWK, dan air

• tapak tangki najis / IWK connection

• kawasan hijau (jika diminta)

• setback depan, belakang, tepi

• lokasi rumah contoh (jika ada)

Jika pelan tidak mematuhi UBBL → PBT minta pindaan → kelewatan 3–6 bulan.

3. Hantar Pelan Untuk Semakan Utiliti

Developer wajib dapatkan “No Objection Letter” atau sokongan utiliti:

✔ TNB – boleh bekalkan elektrik?

✔ SYABAS / Air Selangor – tekanan cukup?

✔ IWK – kawasan ada sewer line?

✔ JKR – jalan akses mencukupi?

✔ Telekom – optional

Tanpa surat sokongan utiliti, PBT tidak akan luluskan pecah lot.

4. Permohonan Kebenaran Merancang (KM) ke PBT

Kebenaran Merancang adalah kelulusan induk sebelum pecah lot.

Dokumen yang diperlukan:

• pelan susun atur arkitek

• laporan utiliti

• laporan trafik (jika perlu)

• contour plan (topography)

• cadangan pembangunan keseluruhan

Jika KM lulus → barulah pecah lot boleh dimasukkan ke Pejabat Tanah.

5. Permohonan Pecah Lot ke Pejabat Tanah

Selepas KM diluluskan:

• juruukur sediakan pelan pra-hitung pecahan lot

• arkitek sahkan susun atur

• hantar dokumen ke Pejabat Tanah

Pejabat Tanah akan rujuk semula kepada:
✔ Jabatan Perancangan PBT
✔ Kejuruteraan Jalan
✔ IWK, TNB, SYABAS
✔ JUPEM untuk pelan ukur

Proses ini mengambil masa 3–12 bulan bergantung negeri.

6. Dapatkan Kelulusan Pecah Lot & Geran Individu

Selepas diluluskan:

• juruukur buat “final survey”

• JUPEM sahkan pelan

• Pejabat Tanah keluarkan geran individu untuk setiap lot

Developer kini boleh:
✔ jual lot kosong
✔ bina rumah di setiap lot
✔ mohon pinjaman bank untuk pembeli

Dokumen Wajib Untuk Pecah Lot Pembangunan

1. Pelan susun atur arkitek (wajib & teras pemfailan)

2. Pelan pra-hitung juruukur

3. Surat utiliti (TNB, IWK, SYABAS)

4. Pelan topografi

5. KM (Kebenaran Merancang)

6. Borang permohonan Pejabat Tanah

Anggaran Kos Pecah Lot Untuk Developer Kecil (10–50 Lot)

(Tepat ikut Day 3 untuk kekalkan konsistensi SEO.)

Kesilapan Developer Baru Bila Mahu Pecah Lot

❌ Tidak semak zoning

❌ Beli tanah pertanian tanpa kos premium dalam kiraan
❌ Tiada akses jalan yang sah
❌ Pelan arkitek tidak ikut density
❌ Tidak sediakan surat utiliti
❌ Hantar permohonan tanpa KM
❌ Berharap proses siap dalam <6 bulan

Semua kesilapan di atas menyebabkan project delay & kerugian.

Berapa Lama Proses Pecah Lot Pembangunan 10–50 Unit?

⏳ Anggaran keseluruhan: 6–18 bulan

Kesimpulan: Pecah Lot Adalah Asas Sebelum Menjual Rumah

Untuk developer kecil, pecah lot bukan sekadar “pecah tanah kepada banyak lot”. Ia melibatkan:

✔ perancangan teknikal
✔ pelan arkitek
✔ sokongan utiliti
✔ kelulusan PBT
✔ pengesahan Pejabat Tanah

Developer yang faham proses ini akan:
🔥 bergerak lebih cepat
🔥 kurang kos tambahan
🔥 kurangkan risiko pelan ditolak
🔥 memaksimumkan keuntungan projek