Pecah lot ialah proses memecahkan satu geran tanah besar kepada beberapa geran kecil yang berasingan. Proses ini dilakukan di Pejabat Tanah melalui permohonan formal oleh tuan tanah, arkitek, atau juruukur berlesen.
Ramai pemilik tanah lakukan pecah lot untuk:
membangunkan rumah persendirian,
dijual sebagai lot-lot kecil, atau
pembahagian tanah keluarga/waris.
Artikel ini ialah panduan paling lengkap untuk tahun 2025 — ditulis khusus supaya anda dapat kefahaman menyeluruh dan supaya page anda berpotensi tinggi muncul di muka depan Google.
🥇 Ringkasan Cepat
Pecah lot ialah proses memecahkan satu lot tanah kepada beberapa lot baru yang masing-masing mempunyai geran berasingan. Ia melibatkan kerja ukur sempadan, penyediaan pelan oleh arkitek atau juruukur, dan kelulusan Pejabat Tanah serta PBT. Tujuan utama pecah lot ialah pembangunan perumahan, penjualan lot, dan pembahagian tanah pusaka. Tempoh proses biasanya 3–12 bulan bergantung kepada syarat teknikal dan negeri.
⭐ Kenapa Pemilik Tanah Buat Pecah Lot?
1. Untuk bina lebih daripada satu rumah
Jika tanah besar dan mahu bina 2–5 rumah untuk anak-anak, pecah lot diperlukan untuk dapat geran berasingan.
2. Untuk jual tanah dengan harga lebih tinggi
Tanah besar biasanya sukar dijual. Bila dipecahkan, pembeli lebih berminat dan harga per kaki persegi meningkat.
3. Untuk projek perumahan kecil (10–20 unit)
Developer kecil wajib pecah lot untuk menjual rumah dengan geran individu, bukan strata.
4. Pembahagian pusaka atau faraid
Pecah lot memudahkan pembahagian hak milik antara waris secara rasmi.
⭐ Jenis-Jenis Pecah Lot di Malaysia
1. Pecah Sempadan (Boundary Subdivision)
Satu lot → banyak lot baru.
⚡ Paling biasa untuk pembangunan perumahan & penjualan lot.
2. Pecah Bahagian (Partition)
Tanah bersama pemilik kongsi dipecah kepada bahagian masing-masing.
3. Penyatuan Lot (Amalgamation)
Kombinasi dua lot menjadi satu (biasanya terbalik dari proses pecah lot).
⭐ Syarat & Keperluan Pecah Lot (Mengikut Garis Panduan PBT)
✔ Keluasan minimum lot
Bergantung negeri — contoh Selangor biasanya 4,000–5,000 kps minimum untuk lot bangunan.
✔ Akses jalan (frontage)
Setiap lot mesti ada akses jalan sah (road reserve). Jika tiada, PBT akan tolak.
✔ Zon guna tanah (zoning)
Jika tanah pertanian, kadang perlu tukar syarat dahulu sebelum pecah lot.
✔ Kesesuaian bentuk tanah
Tanah yang terlalu sempit, cul-de-sac, atau tak ikut grid susun atur mungkin ditolak.
✔ Pelan susun atur (layout plan)
Untuk pembangunan lebih daripada 2–3 lot, arkitek biasanya perlu sediakan pelan susun atur mengikut UBBL & syarat PBT.
⭐ Proses Pecah Lot Tanah (Step-by-Step 2025)
1) Lantik juruukur atau arkitek
Untuk ambil ukuran tanah, siapkan pelan ukur & pelan cadangan.
2) Penyediaan dokumen sokongan
Contoh: geran, IC, hak milik, pelan teknikal.
3) Hantar permohonan ke Pejabat Tanah
Pegawai akan semak kesesuaian, zoning, dan status tanah.
4) Semakan teknikal PBT
Bahagian perancangan & kejuruteraan akan beri syarat tambahan jika perlu.
5) Kelulusan akhir + bayaran
Pemilik bayar premium (jika berkaitan) dan ambil geran baru.
6) Pengeluaran geran individu
Setiap lot akan ada nombor lot & pelan baharu.
📌 Tempoh proses: 3–12 bulan bergantung kes.
⭐ Dokumen Yang Diperlukan (Checklist 2025)
Salinan geran tanah terkini
Kad pengenalan pemilik / SSM
Pelan tanah (juruukur)
Pelan susun atur (jika banyak lot)
Surat wakil kuasa (jika agensi uruskan)
Borang permohonan pecah lot
⭐ Kelebihan Pecah Lot Berbanding Kekalkan Satu Geran Besar
| Kelebihan Pecah Lot | Penerangan |
|---|---|
| Boleh bina rumah berasingan | Setiap lot ada geran sendiri. |
| Mudah untuk jual | Lot kecil lebih marketable. |
| Penilaian hartanah lebih tinggi | Harga per lot lebih tinggi dari satu lot besar. |
| Kurang risiko pertikaian | Terutamanya tanah keluarga. |
⭐ Risiko & Masalah Yang Selalu Berlaku (Ramai Tak Tahu)
Pelan tidak ikut garis bangunan → permohonan ditolak
Lot tiada akses jalan → wajib reserve jalan
Zon pertanian tetapi nak bina rumah → perlu tukar syarat dahulu
Geran masih atas nama arwah → perlu selesaikan pusaka dahulu
Tanah rizab / kawasan larangan → sukar lulus
⭐ Berapa Kos Pecah Lot? (Anggaran 2025)
Kos bergantung pada:
bilangan lot,
lokasi (KL/Selangor lebih tinggi),
yuran perunding (juruukur, arkitek), dan
bayaran pejabat tanah.
Anggaran biasa: RM6,000 – RM20,000 untuk 2–5 lot.
(Project scale developer lebih tinggi kerana pelan lengkap diperlukan.)
⭐ Siapa Yang Patut Urus Pecah Lot? (Ramai Tak Tahu Jawapan Betul)
1. Juruukur tanah (Licensed Land Surveyor)
Untuk pelan ukur & tanda sempadan.
2. Arkitek
Untuk pecah lot melibatkan pembangunan & pelan susun atur — PBT biasanya syaratkan arkitek untuk pastikan layout ikut UBBL.
3. Firma konsultan pembangunan
Jika projek 5–50 unit, lebih baik guna konsultan yang boleh urus A–Z termasuk pecah lot, pelan pembangunan, submission & kelulusan.
⭐ Kesimpulan: Bila Masa Sesuai Untuk Pecah Lot?
Anda perlu mula proses pecah lot jika:
mahu bina rumah tambahan,
mahu jual tanah secara lot kecil,
projek perumahan kecil akan dimulakan, atau
tanah keluarga perlu dibahagi secara rasmi.
Lebih cepat mula proses → lebih cepat dapat geran → lebih cepat boleh bina atau jual.
