Ramai pemilik tanah dan developer kecil ingin tahu berapa kos pecah lot tanah sebelum mula proses. Hakikatnya, kos pecah lot tidak sama untuk semua kerana ia bergantung pada lokasi, kategori tanah, jumlah lot yang dipecah, dan syarat teknikal PBT.
Artikel ini memberikan anggaran kos sebenar di Malaysia untuk 2025, termasuk yuran juruukur, caj arkitek, bayaran kerajaan, kos premium, dan kos tersembunyi yang ramai tak tahu.
Ringkasan Cepat (Featured Snippet Ready)
Kos pecah lot tanah di Malaysia ialah antara RM6,000 hingga RM20,000 untuk pecahan kecil (2–5 lot). Kos boleh mencecah RM30,000–RM80,000 untuk projek pembangunan 10–20 lot kerana melibatkan pelan susun atur arkitek, premium tanah, dan caj teknikal PBT. Kos utama termasuk: yuran juruukur, pelan teknikal, bayaran Pejabat Tanah, bayaran JUPEM, dan premium negeri.
Anggaran Kos Pecah Lot Tanah (2025)
Berikut anggaran kos asas yang paling banyak digunakan di Malaysia:
1. Kos Juruukur Tanah (Land Surveyor)
(Wajib untuk semua pecah lot)
Anggaran: RM2,500 – RM8,000
Termasuk:
Pelan Pra-Hitung
Pelan Ukur Sementara
Final Survey (selepas kelulusan)
Tanda sempadan baharu
Kos meningkat jika:
✔ tanah lebih besar
✔ bentuk tanah kompleks
✔ banyak lot dipecahkan
✔ kawasan bandar (KL, PJ, Subang)
2. Kos Arkitek / Perunding Pelan Susun Atur
(Wajib jika pecah lot melibatkan pembangunan atau lebih daripada 2–3 lot)
Anggaran: RM3,000 – RM25,000
Termasuk:
Pelan susun atur (layout plan)
Pelan pembangunan ikut UBBL
Penyediaan dokumen teknikal
Semakan PBT & pindaan
Kos tinggi jika projek melibatkan:
6–50 lot rumah
perubahan zoning
pembangunan komersial
3. Caj Permohonan Pejabat Tanah
Anggaran: RM300 – RM1,500
Termasuk:
fi pemprosesan
bayaran pelan
kos pentadbiran negeri
Setiap negeri ada kadar berbeza — Selangor dan WP Kuala Lumpur biasanya lebih tinggi.
4. Bayaran JUPEM (Jabatan Ukur & Pemetaan)
Anggaran: RM50 – RM500
Bayaran ini bergantung kepada:
pelan ukur
pengesahan koordinat
bilangan lot
💰 5. Premium Tanah (Jika Tukar Syarat / Naik Taraf Kegunaan)
(Tidak semua kes perlu premium)
Anggaran: RM1,000 – RM30,000+
Premium dikenakan jika:
tanah pertanian mahu dijadikan bangunan
pembangunan komersial
densiti dinaikkan
Semakin tinggi nilai tanah, semakin tinggi premium.
💰 6. Kos Tambahan (Ramai Tak Tahu)
Anggaran: RM500 – RM5,000
Termasuk:
surat wakil kuasa (jika guna firma konsultan)
kos pindaan pelan (jika PBT minta perubahan)
kos akses jalan tambahan
laporan teknikal kecil (jika perlu)
Jadual Ringkas Kos Pecah Lot (Untuk 2–5 Lot)
(H2)
| Komponen | Anggaran Kos |
|---|---|
| Juruukur tanah | RM2,500 – RM8,000 |
| Pelan arkitek / susun atur | RM3,000 – RM12,000 |
| Permohonan Pejabat Tanah | RM300 – RM1,500 |
| Bayaran JUPEM | RM50 – RM500 |
| Premium tanah | RM0 – RM30,000 (jika perlu) |
| Jumlah biasa | RM6,000 – RM20,000 (tanpa premium) |
Kos Pecah Lot Untuk Projek Developer Kecil (10–20 Unit)
Jika anda seorang developer kecil, kos lebih tinggi kerana melibatkan satu set dokumentasi teknikal penuh:
Anggaran kos developer kecil: RM30,000 – RM80,000
Termasuk:
pelan susun atur arkitek lengkap
pelan jalan & parit oleh jurutera
laporan utiliti (TNB, SYABAS, IWK)
kos redesign jika PBT minta pindaan
kos premium jika ubah zoning atau kategori
juruukur untuk banyak lot
Faktor Yang Menentukan Kos Pecah Lot
1. Lokasi tanah (Selangor / KL paling tinggi)
Bandar = kos lebih tinggi kerana:
✔ caj perunding lebih mahal
✔ syarat PBT lebih ketat
2. Jumlah lot yang ingin dipecah
Lebih banyak lot → lebih banyak pelan → kos naik.
3. Bentuk tanah (irregular shape)
Tanah yang tidak sekata memerlukan pelan lebih kompleks.
4. Kategori penggunaan tanah
Pertanian → Bangunan = Premium tinggi
Bangunan → Bangunan = Murah / Tiada premium
5. Keperluan teknikal PBT
Contoh: keperluan menyediakan rezab jalan 40 kaki atau longkang sisi.
Cara Jimat Kos Pecah Lot (Ramai Tak Tahu!)
✔ 1. Pastikan akses jalan wujud sebelum pecah lot
Jika tiada, kos naik kerana perlu bina rezab jalan.
✔ 2. Minta juruukur bagi lebih daripada satu cadangan pecahan
Kadang pelan A gagal, pelan B lulus — elak kos ulang kerja.
✔ 3. Gunakan arkitek yang biasa dengan PBT tempatan
Mereka tahu syarat sebenar → kurangkan risiko pindaan pelan.
✔ 4. Gabungkan permohonan pecah lot + tukar syarat (jika perlu)
Kurangkan tempoh proses & kos pentadbiran.
Contoh Pengiraan Kos Pecah Lot (Case Study Ringkas)
Contoh: Tanah 1 ekar di Bangi, mahu pecah jadi 4 lot bungalow.
Kos:
Juruukur: RM6,000
Pelan arkitek (layout): RM8,000
Pejabat Tanah & JUPEM: RM700
Premium tanah: RM0 (kategori sudah bangunan)
Jumlah: RM14,700
Jika tanah kategori pertanian → premium boleh naik sehingga RM5,000–RM20,000 bergantung nilai.
FAQ: Soalan Lazim Kos Pecah Lot
(H2)
1. Adakah kos pecah lot sama untuk semua negeri?
Tidak. Selangor & KL paling tinggi kerana syarat teknikal ketat.
2. Bolehkah pecah lot tanpa arkitek?
Boleh untuk hanya 1–2 lot kecil.
Untuk lebih 3 lot → PBT biasanya minta pelan arkitek.
3. Kos premium tanah wajib ke?
Tidak wajib. Hanya perlu jika tukar kategori tanah.
4. Kos pecah lot boleh dibayar selepas lulus?
Yuran juruukur/arkitek biasanya dibayar bertahap. Premium dibayar selepas kelulusan.
Kesimpulan: Berapa Kos Pecah Lot Sebenarnya?
Untuk pemilik tanah biasa:
👉 RM6,000 – RM20,000
Untuk developer kecil:
👉 RM30,000 – RM80,000
Kos bergantung pada lokasi, jumlah lot, dan keperluan teknikal.
