Proses pecah lot tanah ialah satu prosedur rasmi di Pejabat Tanah dan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) untuk memecahkan satu geran tanah kepada beberapa geran individu. Ramai pemilik tanah dan developer kecil gagal mendapatkan kelulusan kerana tidak memahami aliran sebenar, dokumen yang diperlukan, dan bagaimana mengelakkan penolakan.

Artikel ini menerangkan proses pecah lot secara terperinci supaya permohonan anda lebih lancar, cepat, dan mematuhi keperluan teknikal PBT.

Ringkasan Cepat (Featured Snippet Ready)

Proses pecah lot tanah melibatkan 7 langkah utama:
(1) Semakan awal & kesesuaian tanah,
(2) Lantik juruukur/arkitek,
(3) Sediakan pelan ukur & pelan cadangan,
(4) Hantar permohonan ke Pejabat Tanah,
(5) Semakan teknikal oleh PBT,
(6) Kelulusan & bayaran premium jika ada, dan
(7) Pengeluaran geran baru. Tempoh proses biasanya 3–12 bulan bergantung negeri dan syarat teknikal.

Kenapa Penting Faham Proses Pecah Lot?

• Mengelakkan penolakan teknikal oleh PBT

• Menjimatkan masa dan kos

• Memastikan pelan susun atur mematuhi garis panduan

• Mengelakkan isu jalan akses & zoning

• Memudahkan pembangunan atau penjualan lot

Proses Pecah Lot Tanah Secara Terperinci (2025)

Berikut ialah aliran lengkap daripada langkah pertama sehingga geran individu dikeluarkan.

1. Semakan Awal Ketentuan / Kesesuaian Tanah

Sebelum mula, buat semakan asas:
✔ Zoning tanah (pertanian / bangunan / perindustrian)
✔ Syarat nyata — adakah memerlukan tukar syarat?
✔ Akses jalan (road reserve) untuk setiap lot
✔ Bentuk tanah sesuai untuk pecahan?
✔ Keluasan minimum mengikut negeri (contoh: Selangor 4,000–5,000 kps)

Jika zoning atau akses tak sesuai → permohonan akan ditolak.

2. Lantik Juruukur Tanah & Arkitek (jika melibatkan pembangunan)

Peranan juruukur tanah:

• Ukur sempadan

• Sediakan Pelan Pra-Hitung

• Sediakan Pelan Ukur Akhir

Peranan arkitek (untuk projek >2–3 lot):

• Cadangan pelan susun atur ikut UBBL & PBT

• Pastikan setiap lot mematuhi:
  ✔ Garis bangunan
  ✔ Akses jalan
  ✔ Dimensi minimum
  ✔ Kemudahan utiliti

Developer kecil biasanya wajib lantik arkitek kerana PBT perlukan pelan teknikal yang tepat.

3. Penyediaan Pelan Cadangan Pecah Lot

Pelan ini termasuk:

• bentuk & saiz lot baharu

• rezab jalan

• laluan utiliti

• sempadan baru lot

• luas setiap lot

• orientasi lot & kesesuaian pembangunan

Jika pelan tidak ikut standard Negeri (Selangor, KL, Johor…), permohonan terus ditolak.

4. Hantar Permohonan ke Pejabat Tanah

Fail yang lengkap dihantar melalui sistem (di beberapa negeri) atau manual. Dokumen biasa:

• Geran hak milik

• IC pemilik

• Pelan ukur

• Pelan susun atur arkitek

• Borang permohonan

• Surat wakil kuasa (jika firma uruskan)

Pejabat Tanah akan:
✔ buat semakan awal
✔ rujuk ke jabatan teknikal yang berkaitan

5. Semakan Teknikal oleh PBT & Jabatan Berkaitan

Ini adalah fasa paling kritikal.

PBT akan semak:

• kepatuhan zoning

• kepadatan (density)

• keperluan utiliti (TNB, SYABAS, Indah Water)

• keperluan akses awam

• garis bangunan

• sistem jalan

• kesesuaian bentuk lot

Jabatan lain yang terlibat:

• JKR

• Jabatan Perancangan Bandar

• Jabatan Kejuruteraan

• Jabatan Parit & Saliran

Jika ada isu teknikal → PBT keluarkan “syarat tambahan” atau minta semakan semula.

6. Kelulusan Pejabat Tanah & Bayaran Premium (jika berkaitan)

Selepas jabatan teknikal luluskan:

• Pejabat Tanah keluarkan Surat Kelulusan

• Pemilik perlu bayar:
  ✔ Premium tanah (jika syarat baru)
  ✔ Caj pelan
  ✔ Yuran juruukur tambahan
  ✔ Kos pentadbiran negeri

7. Pengukuran Tapak & Pelan Ukur Akhir (Final Survey)

Juruukur akan turun ke tapak untuk:

• tanda sempadan baru

• pastikan ukuran tepat

• sahkan koordinat setiap lot

Pelan Ukur Akhir diserahkan ke JUPEM (Jabatan Ukur & Pemetaan Malaysia) untuk disahkan.

8. Pengeluaran Geran Individu (Final Title Issuance)

Setelah JUPEM sahkan pelan:

• Pejabat Tanah keluarkan geran baru bagi setiap lot

• Pemilik boleh:
  ✔ bina rumah
  ✔ jual per lot
  ✔ mohon pinjaman bank
  ✔ kembangkan projek

Inilah penamat proses pecah lot.

Tempoh Masa Pecah Lot Tanah (Realistic Timeline 2025)

⏳ Anggaran total: 3–12 bulan
Boleh jadi lebih cepat jika semua dokumen lengkap dan tidak melibatkan banyak lot.

Kesilapan Utama Yang Melambatkan Proses

❌ Tiada akses jalan ke setiap lot

PBT akan automatik tolak.

❌ Tanah kategori pertanian tetapi mahu buat rumah

Perlu Tukar Syarat Tanah dahulu.

❌ Pelan tak ikut garis bangunan / zoning

Perlu semakan semula → membazir masa & kos.

❌ Isu pusaka / nama pemilik tidak jelas

Geran tidak boleh diproses tanpa nama pemilik sah.

Siapa Patut Urus Proses Pecah Lot?

✔ Juruukur Tanah – wajib

✔ Arkitek – sangat disarankan untuk projek lebih 2-3 lot

✔ Konsultan pembangunan – jika projek 10–50 unit

Ini memastikan permohonan mematuhi UBBL, syarat teknikal, dan susun atur pembangunan.

Berapa Kos Pecah Lot Tanah? 

Kos bergantung kepada:

• bilangan lot

• lokasi (KL/Selangor lebih tinggi)

• yuran juruukur

• kompleksiti pelan

• bayaran premium negeri

Anggaran kos: RM6,000 – RM20,000 untuk 2–5 lot biasa.
Projek developer boleh mencecah RM50,000+ kerana pelan lengkap diperlukan.

FAQ Ringkas: Soalan Yang Selalu Ditanya

1. Boleh tak pecah lot tanah pusaka?

Boleh — tapi perlu selesai hak milik dan persetujuan waris dahulu.

2. Boleh pecah lot tanah pertanian untuk bina rumah?

Boleh, tetapi perlu Tukar Syarat terlebih dahulu.

3. Perlu arkitek ke untuk pecah lot?

Tidak wajib untuk 1–2 lot kecil, tetapi wajib secara praktikal jika ada pelan susun atur atau pembangunan.

🎯 Kesimpulan

Proses pecah lot bukan sekadar pecahkan tanah — ia melibatkan pelan teknikal, kelulusan jabatan berkaitan, dan pematuhan garis panduan pembangunan. Dengan dokumen lengkap dan pelan yang betul, anda boleh percepatkan proses sehingga geran baru dikeluarkan dalam tempoh munasabah.