Ramai pemilik tanah dan developer kecil menyangka pecah lot hanya perlukan juruukur dan permohonan ke Pejabat Tanah. Hakikatnya, permohonan pecah lot sering menghadapi penolakan kerana kesilapan teknikal, kekurangan dokumen, atau tanah tidak memenuhi syarat asas PBT.
Artikel ini menghuraikan 8 kesilapan paling biasa yang menyebabkan permohonan pecah lot ditolak atau tersangkut berbulan-bulan — dan bagaimana untuk elakkannya.
⭐ Ringkasan Cepat (Featured Snippet Ready)
8 kesilapan pecah lot yang paling biasa ialah: (1) Tiada akses jalan sah, (2) Keluasan atau dimensi lot tidak ikut syarat minimum negeri, (3) Pelan tidak ikut garis bangunan atau zoning, (4) Tanah kategori pertanian tetapi mahu bina rumah, (5) Pelan susun atur tidak disediakan oleh arkitek, (6) Dokumen hak milik tidak dikemas kini, (7) Tidak selesaikan isu pusaka / waris, dan (8) Menghantar permohonan tanpa semakan teknikal awal.
⭐ 1. Tiada Akses Jalan (Road Reserve) ke Setiap Lot
Ini adalah punca penolakan paling utama.
Setiap lot baru wajib ada akses jalan yang disahkan:
✔ rezab jalan 20–40 kaki
✔ akses terus ke jalan awam
✔ tidak bergantung kepada ehsan jiran
Jika tidak ada jalan:
❌ PBT akan tolak permohonan
❌ Permohonan perlu diubah & ulang semula
Cara elak:
-
Arkitek/juruukur tentukan laluan jalan terlebih dahulu.
-
Sediakan rezab jalan yang memenuhi standard JKR/PBT.
2. Lot Baru Tidak Mematuhi Keluasan Minimum Negeri
(H2)
Setiap negeri ada syarat minimum pecahan lot. Contoh:
-
Selangor: 4,000–5,000 kps minimum untuk lot bangunan
-
WP Kuala Lumpur: melalui DBKL Development Control Plan
-
Johor: minimum tertentu mengikut zoning
Jika keluasan tidak cukup → PBT automatik tolak.
Cara elak:
-
Semak garis panduan negeri sebelum cadang pelan.
-
Minta juruukur buat beberapa pilihan pecahan.
3. Pelan Tidak Ikut Garis Bangunan, Zon Guna Tanah & Density
(H2)
Ramai tidak tahu zoning tanah memberi kesan besar pada pecahan. Masalah biasa:
❌ Tanah pertanian tetapi mahu buat pecah lot perumahan
❌ Garis bangunan tidak mencukupi
❌ Density tidak mematuhi syarat PBT
❌ Ia terletak dalam zoning hijau / kawasan rizab
Cara elak:
-
Semak zoning melalui Rancangan Tempatan (RT).
-
Lantik arkitek untuk pastikan pelan mematuhi UBBL.
4. Tanah Kategori Pertanian Tetapi Mahu Bina Rumah
Jika tanah kategori Pertanian, pecah lot untuk tujuan pembinaan rumah tidak akan diluluskan kecuali:
✔ Tukar Syarat Tanah → Bangunan
✔ Bayar premium tukar syarat
✔ Ikut garis panduan perumahan negeri
Ramai permohonan tersangkut kerana pemilik tidak tahu syarat kategori tanah.
Cara elak:
-
Pastikan kategori tanah = Bangunan sebelum pecah lot.
-
Gabungkan permohonan pecah lot + tukar syarat untuk cepatkan proses.
5. Pelan Susun Atur Tidak Disediakan oleh Arkitek
Untuk projek lebih daripada 2–3 lot, pelan susun atur wajib disediakan oleh arkitek kerana:
✔ perlu ikut UBBL
✔ perlu memenuhi syarat kejuruteraan
✔ perlu akses utiliti (TNB, SAJ/SYABAS, IWK)
✔ perlu pengiraan density & setback
Banyak permohonan ditolak kerana pelan yang disediakan hanya oleh juruukur tanpa kira faktor pembangunan.
6. Dokumen Geran Tidak Dikemas Kini / Ada Halangan (Caveat)
Masalah biasa pemilik tanah:
❌ geran masih nama arwah
❌ geran ada caveat persendirian
❌ ada halangan bank (charge belum selesai)
❌ sempadan tanah tidak tepat
Pihak Pejabat Tanah tidak boleh meluluskan jika status hak milik tidak bersih.
Cara elak:
-
Selesaikan isu hak milik sebelum memohon pecah lot.
-
Lantik peguam untuk semakan geran.
7. Tidak Selesaikan Isu Pusaka / Waris (Terutama Tanah Adat & Faraid)
Jika tanah milik arwah, permohonan pecah lot tidak boleh dibuat sehingga:
✔ semua waris sah ditentukan
✔ nama ditukar kepada pentadbir / waris tunggal
✔ persetujuan semua waris diperoleh
Ini adalah punca utama kelewatan 6–18 bulan.
8. Hantar Permohonan Tanpa Semakan Teknikal Awal
Kesilapan paling mahal dan memakan masa.
Ramai terus buat permohonan tanpa:
❌ semak zoning
❌ semak syarat minimum lot
❌ semak akses jalan
❌ semak kategori tanah
❌ semak densiti perumahan
Akhirnya permohonan ditolak → perlu ubah → hantar semula → rugi masa & kos.
Cara elak:
Sediakan Feasibility Study Pecah Lot sebelum mula proses.
Kesimpulan: Pecah Lot Boleh Jadi Mudah Jika Buat Dengan Betul
Pecah lot bukan proses susah — tetapi ia sangat teknikal.
Kesilapan kecil seperti garis bangunan atau zoning boleh menyebabkan:
⏳ kelewatan 3–12 bulan
💸 kos tambahan
❌ permohonan ditolak
🔥 pelan perlu ulang semula
Jika anda mahu pastikan permohonan lancar, mulakan dengan:
✔ semakan awal zoning & kategori tanah
✔ lantik arkitek untuk pelan teknikal
✔ pastikan lot ada akses jalan
✔ elakkan kesilapan dokumen
